Guide propriétaire
Profil locataire : comment évaluer un candidat
Les critères objectifs pour choisir, la liste officielle des pièces que vous pouvez demander, et les erreurs qui coûtent cher.
Mis à jour le 5 octobre 2026 · 7 min de lecture
Ce qu’est vraiment un bon profil locataire
Il n’existe pas de « profil type » au sens de la loi. Vous choisissez librement votre locataire, mais uniquement sur des éléments objectifs : sa capacité à payer le loyer et le sérieux de son dossier. Jamais sur sa personne.
En pratique, un bon profil locataire réunit des revenus suffisants et réguliers, un dossier complet et cohérent, et une garantie quand l’un de ces points est fragile. C’est ce que vous allez vérifier avec les quatre critères ci-dessous.
Les 4 critères à examiner
La solvabilité
Le repère le plus répandu : des revenus nets d’au moins 3 fois le loyer charges comprises, soit un taux d’effort d’environ 33 %. Ce n’est pas une règle légale, c’est un usage. Additionnez tous les revenus réguliers du foyer (salaires, pensions, prestations, aides au logement) et appliquez le même seuil à chaque candidat.
Loyer de 650 € charges comprises → 1 950 € de revenus nets par mois.
La stabilité
Un CDI hors période d’essai, un fonctionnaire ou un retraité offrent la meilleure visibilité. Mais un CDD long, un indépendant installé depuis plusieurs années ou un étudiant avec garant peuvent être tout aussi fiables : regardez la régularité des revenus dans le temps, pas seulement l’intitulé du contrat.
Les garanties
Quand les revenus sont justes ou irréguliers, une garantie rééquilibre le dossier : une caution (personne physique), ou la garantie Visale d’Action Logement. Gratuite et ouverte notamment à tous les moins de 30 ans, Visale couvre les loyers impayés pendant les 3 premières années d’occupation du logement.
La cohérence du dossier
Un dossier crédible se tient : les salaires déclarés sur l’avis d’imposition collent aux bulletins de paie, l’employeur existe bel et bien, les dates concordent. Une incohérence n’est pas forcément une fraude, mais elle justifie une question avant d’aller plus loin.
Les pièces que vous pouvez demander
La liste est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pour le candidat comme pour sa caution. Elle est limitative : un document qui n’y figure pas ne peut pas être exigé.
Identité
1 pièce en cours de validité
- Carte d’identité, passeport ou permis de conduire (français ou étranger), avec photo et signature
- Titre de séjour pour un candidat étranger
Domicile actuel
1 seule pièce
- Les 3 dernières quittances de loyer (ou une attestation du précédent bailleur)
- Une attestation d’hébergement
- Une attestation d’élection de domicile
- Le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété
Activité professionnelle
1 ou plusieurs pièces
- Contrat de travail ou de stage, ou attestation de l’employeur
- Extrait K ou K bis de moins de 3 mois (commerçant), extrait D1 (artisan)
- Certificat d’identification INSEE (indépendant), carte professionnelle (profession libérale)
- Carte d’étudiant ou certificat de scolarité
Ressources
1 ou plusieurs pièces
- Dernier ou avant-dernier avis d’imposition (ou de non-imposition)
- Les 3 derniers bulletins de salaire
- Les 2 derniers bilans pour un travailleur indépendant
- Justificatifs de pensions, retraites, prestations ou allocations des 3 derniers mois
- Simulation d’aides au logement (CAF ou MSA), avis d’attribution de bourse
- Justificatifs de revenus fonciers ou de capitaux
Bon à savoir :des copies suffisent, mais vous pouvez demander à voir les originaux. Les pièces doivent être rédigées ou traduites en français, avec les montants convertis en euros. La caution fournit les mêmes catégories de justificatifs ; pour son domicile, une facture d’énergie ou une attestation d’assurance habitation de moins de 3 mois est aussi acceptée.
Les pièces interdites
L’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de 17 documents que vous ne pouvez pas réclamer. Voici ceux qui sont le plus souvent demandés par erreur :
- Photo d’identité (en dehors de celle de la pièce d’identité)
- Carte Vitale ou dossier médical
- Relevés de compte bancaire, attestation de bonne tenue de compte
- Attestation d’absence de crédit en cours
- Autorisation de prélèvement automatique
- Contrat de mariage, certificat de concubinage
- Jugement de divorce (seul le paragraphe « Par ces motifs » peut être demandé)
- Extrait de casier judiciaire
- Chèque de réservation du logement
- Plus de 2 bilans pour un travailleur indépendant
Le risque : une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier, et 15 000 €pour une personne morale, une SCI par exemple. Le RIB n’est pas dans cette liste, mais il ne figure pas non plus parmi les pièces autorisées : demandez-le seulement une fois le bail signé.
Ce qui ne doit jamais guider votre choix
Refuser un logement pour un motif discriminatoire est un délit, puni de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende (article 1erde la loi du 6 juillet 1989, articles 225-1 et 225-2 du Code pénal). Sont notamment visés : l’origine, le nom, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’âge, l’état de santé, le handicap, l’orientation sexuelle, la religion, les opinions politiques ou le lieu de résidence.
La solvabilité, elle, reste un critère légitime. Bon réflexe : pour chaque candidat, gardez une trace des critères objectifs (revenus, garanties, complétude du dossier) qui ont motivé votre décision.
Repérer un dossier falsifié
Avant de retenir un candidat, prenez dix minutes pour ces vérifications :
L’avis d’imposition
Vérifiez-le gratuitement sur le service officiel SVAIR de la DGFiP, avec le numéro fiscal et la référence de l’avis (13 chiffres chacun), ou en scannant son code 2D-Doc avec un smartphone.
Ouvrir le service SVAIR ↗Les bulletins de salaire
Méfiez-vous des polices ou des alignements qui changent d’un mois à l’autre, des montants trop ronds, et d’un cumul annuel qui ne correspond pas au salaire mensuel.
L’employeur
Vérifiez que l’entreprise existe et qu’elle est toujours active sur l’Annuaire des entreprises de l’État, à partir de son nom ou de son SIRET.
Ouvrir l’Annuaire des entreprises ↗Le comportement
Un candidat qui veut signer sans visiter, ou qui propose spontanément plusieurs mois de loyer d’avance, doit vous inciter à vérifier deux fois.
Ce que ProfilLocataire fait pour vous
Vous partagez un lien, vos candidats y déposent leur dossier, et tout arrive au même endroit. Avec l’offre Starter, chaque pièce est analysée par IA et vous obtenez un score de solvabilité : vous voyez d’un coup d’œil ce qui est vérifié et ce qui mérite une question.
Voir l’offre propriétaires →Questions fréquentes
Quel est le profil de locataire idéal ?
Il n’existe pas de profil idéal au sens de la loi. Le meilleur candidat est celui dont le dossier est complet et cohérent, et dont les revenus couvrent confortablement le loyer, au besoin avec un garant. La régularité des revenus compte davantage que l’intitulé du contrat.
Peut-on exiger des revenus égaux à 3 fois le loyer ?
Aucun texte ne fixe de seuil : c’est un usage courant, pas une obligation. Vous pouvez l’utiliser comme critère de solvabilité, à condition de l’appliquer de la même façon à tous les candidats.
Peut-on demander un RIB au candidat ?
Pas au stade de la candidature : le RIB ne figure pas dans la liste du décret du 5 novembre 2015. Demandez-le une fois le bail signé, pour organiser le paiement du loyer.
Peut-on cumuler une caution et une assurance loyers impayés ?
Non, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une caution exigée en plus d’une assurance loyers impayés est nulle.
Une SCI peut-elle exiger une caution ?
Oui, si c’est une SCI familiale (constituée entre parents et alliés jusqu’au 4e degré). Les autres personnes morales ne peuvent exiger qu’une caution apportée par un organisme agréé, sauf pour un étudiant non boursier (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Que risque un bailleur qui demande une pièce interdite ?
Une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale, comme une SCI.
Les justificatifs doivent-ils être des originaux ?
Non, des copies suffisent, mais vous pouvez demander à voir les originaux. Les pièces doivent être rédigées ou traduites en français, avec les montants convertis en euros.
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Sources
- ANIL : candidat locataire et sa caution, liste des pièces justificatives exigibles
- INC : les 17 documents qui ne peuvent pas être demandés par le bailleur
- Action Logement : la garantie Visale
- economie.gouv.fr : vérifier l’authenticité d’un avis d’impôt
Ce guide a une vocation d’information générale et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.